Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzeczenia Sądu Najwyższego

2 sierpnia 2021

Zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej bez zlecenia – na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

0 37

W wyroku z dnia 14.01.2021 r.[1] Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż prowadzenie wielu czynności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej przez prowadzącego sprawy tej wspólnoty bez zlecenia nie może ustać przed faktycznym przejęciem ich wykonywania przez samą wspólnotę.

POLECAMY

  1. Stan faktyczny. Postępowanie w sprawie zapłaty

Spółdzielnia Handlowo-Usługowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od Wspólnoty Mieszkaniowej wynagrodzenia z tytułu  wykonywanych na rzecz tej wspólnoty czynności zarządczych i pokrywania należności wynikających z umów uprzednio zawartych z dostawcami mediów i usług.

Wyrokiem wydanym w sprawie Sąd Okręgowy - działając jako sąd I instancji - zasądził od Wspólnoty na rzecz Spółdzielni część dochodzonej przez nią kwoty, w pozostałym zaś zakresie powództwo oddalił.

  1. Apelacja

Po rozpoznaniu apelacji wniesionej przez obie strony, Sąd Apelacyjny wyrokiem zmienił zaskarżony wyrok w części, podzielając przy tym w przeważającej mierze ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy. Jak wyjaśnił to bowiem sąd II instancji, w sprawie ustalono, iż Spółdzielnia Handlowo-Usługowa (działająca uprzednio pod nazwą Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa) wybudowała osiedle mieszkaniowe. W latach 2006-2010 sukcesywnie wyodrębniała i sprzedawała zaś lokale znajdujące się w budynkach tego osiedla, w związku z czym doszło ostatecznie do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej. W skład Wspólnoty weszło zaś 314 lokali mieszkalnych, 2 lokale użytkowe i 3 garaże wielostanowiskowe, stanowiące współwłasność w częściach ułamkowych osób fizycznych oraz prawnych. Bezsporne przy tym było, iż Spółdzielnia pozostawała właścicielem jednego lokalu mieszkalnego, jednego lokalu użytkowego, a także współwłaścicielem lokalu garażowego.

 Jak wskazano to dalej, począwszy od 2006 roku, tj. od chwili zawarcia pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, Spółdzielnia wykonywała jednocześnie obowiązki zarządcy nieruchomości wspólnej na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[2].

W wykonaniu powierzonych czynności Spółdzielnia zawarła zaś z dostawcami mediów i usługodawcami umowy mające na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie oraz kompleksową obsługę osiedla, w tym umowę o dostawę energii elektrycznej, wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, konserwację wind oraz ochronę. Ponadto, Spółdzielnia wykonywała również samodzielnie czynności administrowania i sprzątania nieruchomości wspólnej. Z tytułu świadczonych usług dostawcy mediów i usługodawcy wystawiali zaś faktury VAT, które były regulowane przez Spółdzielnię z zaliczek wpłacanych przez członków pozwanej Wspólnoty.

W dniu 1 marca 2010 r. spółdzielnia wyodrębniła prawnie ostatni z lokali mieszkalnych, wobec czego w dniu 3 marca 2010 r. Wspólnota zwołała nadzwyczajne zebranie swoich członków, na którym podjęła uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną na zarząd wynikający z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[3] oraz uchwałę dotyczącą powołania nowego zarządu. Spowodowało to z kolei dezorientację wśród właścicieli lokali, którzy nie mieli pewności, czy bieżące zaliczki na opłaty eksploatacyjne powinni nadal uiszczać na rzecz dotychczasowego zarządcy, czy też już na konto Wspólnoty. W atmosferze nieporozumień i zgłaszania wzajemnych żądań co do rozliczenia oraz „przepisania” umów dotyczących świadczenia usług na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, do końca września 2010 r. wszelkie dotychczasowe usługi były nadal świadczone na rzecz Wspólnoty, zaś wydatki związane z prawidłowym utrzymaniem nieruchomości wspólnej ponosiła wciąż Spółdzielnia, zużywając na ten cel uiszczone przez właścicieli lokali zaliczki. W tym czasie Wspólnota systematycznie z kolei zawierała kolejne umowy o dostawę mediów we własnym imieniu.

Na skutek zaś zaskarżenia przez Spółdzielnię uchwał podjętych w dniu 3 marca 2010 r. przez Wspólnotę Mieszkaniową, wyrokiem sąd ustalił nieistnienie tych uchwał. W związku zaś z tym rozstrzygnięciem, odbyło się następnie zebranie Wspólnoty, na którym podjęte zostały uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz powołania zarządu Wspólnoty, jak też zatwierdzenia czynności prawnych i faktycznych dokonanych w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przez członków jej zarządu. Mimo zaś zaskarżenia również przedmiotowych uchwał przez Spółdzielnię, tym razem powództwo zostało jednak oddalone.

Jak dalej ustalił to zaś Sąd Apelacyjny, wobec nieuregulowania zobowiązań wynikających z faktur wystawionych przez Spółdzielnię, wezwała ona pozwaną Wspólnotę do zapłaty należnej kwoty. W odpowiedzi na powyższe Wspólnota odmówiła jednakże spełnienia świadczenia. Na skutek zaś powództwa Wspólnoty wszczęte zostało osobne postępowanie przeciwko Spółdzielni o zapłatę kwoty stanowiącej wartość nierozliczonych przez Spółdzielnię zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali. Podstawą dochodzenia przez Wspólnotę powyższych roszczeń były zaś umowy cesji zawarte z właścicielami lokali.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że od 3 marca 2010 r. powodowa Spółdzielnia prowadziła czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną Wspólnoty w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Równocześnie podkreślił też, że wymaganie od powódki – tak jak chciała tego Wspólnota - natychmiastowego zaprzestania wykonywania wiążących ją umów z dostawcami naraziłoby mieszkańców na przerwy w dostawach mediów, co kłóciło się z interesem właścicieli tworzących Wspólnotę, na których rzecz winna ona działać.

Z uwzględnieniem powyższego, sąd II instancji zwrócił uwagę, iż z art. 753 §2 ustawy z dnia 24.04.1964 r. Kodeks cywilny[4] wynikają wobec tego dwa odrębne roszczenia: podmiotowi, którego sprawy były prowadzone bez zlecenia, przysługuje roszczenie o wydanie tego, co negotiorum gestor uzyskał, a prowadzącemu sprawy przysługuje roszczenie o zwrot uzasadnionych wydatków i nakładów. Odnosząc się do powyższego, uznając zatem, że prowadzący sprawę bez zlecenia może dochodzić zwrotu jedynie uzasadnionych wydatków i nakładów, Sąd Apelacyjny dokonał weryfikacji kwot zasądzonych przez Sąd Okręgowy. Odmówił przy tym zasadności żądaniu m.in. zasądzenia kosztów administrowania nieruchomością wspólnotą, kosztów konserwacji części mieszkalnej i garażowej (z powodu niewykazania ich wysokości), kosztów konserwacji sieci teletechnicznych i systemu telewizji przemysłowej (jako nieuzasadnionych), kosztów indywidualnego systemu alarmowego i monitoringu (jako niestanowiących kosztów zarządu nieruchomością wspólną), kosztów użyczenia działki sąsiedniej pod parking (jako niestanowiących kosztów zarządu nieruchomością wspólną) oraz kosztów sprzątania powierzchni garażowych (jako niestanowiących kosztów zarządu nieruchomością wspólną). Za uzasadnione natomiast sąd II instancji uznał żądanie zasądzenia należności za dostarczanie wody oraz odprowadzanie ścieków w marcu 2010 r.

  1. Skarga kasacyjna

Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wywiodła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, zaskarżając go w części. Zdaniem skarżącej, sąd II instancji dopuścił się bowiem naruszenia szeregu przepisów prawa materialnego, tak przepisów k.c., jak i u.w.l. oraz u.s.m.

  1. Stanowisko Sądu Najwyższego

Po rozpoznaniu sprawy, Sąd Najwyższy wyrokiem oddalił skargę kasacyjną w całości, uznając, iż pozbawiona ona była uzasadnionych podstaw.

Jak wyjaśnił to SN, z ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Apelacyjny - a którymi to ustaleniami Sąd Najwyższy był związany - wynikało, że Spółdzielnia prowadziła sprawy Wspólnoty bez wyraźnego zlecenia, zaś w okresie prowadzenia tych spraw Spółdzielnia uzyskała od właścicieli samodzielnych lokali wpłaty w łącznej kwocie wynoszącej ponad 100 tys. złotych. Powyższe było zaś konsekwencją sytuacji, iż część właścicieli lokali po 3 marca 2010 r. (gdy podjęto uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu po wyodrębnieniu i sprzedaży ostatniego lokalu przez Spółdzielnię) była zdezorientowana i wpłaty związane z kosztami utrzymania lokali uiszczała dalej na konto dotychczasowego zarządcy oraz w dotychczasowym wymiarze.

Uwzględniając przy tym treść art. 26 ust. 1 u.s.m. (w brzmieniu obowiązującym w marcu 2010 r.), należało zwrócić zatem uwagę, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu zastosowanie znajdowały przepisy u.w.l. i to niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Od tej też daty uiszczane przez właścicieli lokali wpłaty traktować należało nie jako tzw. opłaty eksploatacyjne na rzecz Spółdzielni prowadzącej tzw. zarząd powierzony (art. 27 ust. 2 u.s.m.), ale jako zaliczki na poczet wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 w zw. z art. 15 ust. 1 u.w.l.) oraz wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Zaliczki te przypadały już zatem Wspólnocie Mieszkaniowej, a prowadząca bez zlecenia zarząd nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej Spółdzielnia pobierała je nie we własnym imieniu, ale na rzecz Wspólnoty. Nie było więc w tym przypadku żadnych podstaw do twierdzenia, iż zaliczki te Spółdzielnia pobrała na własną rzecz, skoro z właścicielami lokali nie łączył ją już żaden stosunek prawny uzasadniający wpłatę zaliczek z art. 15 ust. 1 u.w.l.

Jak wyjaśnił to dalej Sąd Najwyższy, prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia wymaga zaś – co do zasady - działania z korzyścią osoby, której sprawę się prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a także zachowywania należytej staranności przy prowadzeniu sprawy[5]. W ramach prowadzenia cudzej sprawy gestor może - stosownie do okoliczności - dokonywać z kolei każdego rodzaju czynności: faktycznych, prawnych i podobnych do czynności prawnych. Najczęściej gestor działa w imieniu własnym, lecz na rzecz osoby której sprawę prowadzi. W praktyce, przy prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia gestor może uzyskać dla zastępowanego określone rzeczy, prawa i tym podobne wartości, a równocześnie może dokonać wydatków i nakładów oraz zaciągnąć zobowiązania. Z tego względu z art. 753 §2 k.c. wynika zaś, że z czynności swych prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek oraz wydać wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadzi. Jeżeli zaś działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy. Z powyższego wynika zatem, że konstrukcja prawna prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia prowadzi do identyfikacji dwóch odrębnych roszczeń - roszczenia osoby, której sprawa jest prowadzona o wydanie wszystkiego, co uzyskał dla niego gestor, oraz roszczenia gestora o zwrot nakładów i wydatków. W konsekwencji, przedstawiana w skardze kasacyjnej teza jakoby zachodziły podstawy do „pomniejszenia” wydatków poczynionych przez Spółdzielnię o pobrane zaliczki, „rozliczenia”, automatycznego „zaliczenia” ich na poczet długu Wspólnoty wobec Spółdzielni nie mogły znaleźć podstawy prawnej.

W szczególności takiej podstawy nie stanowił powoływany przez Wspólnotę art. 17 u.w.l. Zgodnie bowiem z tym przepisem za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bowiem wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 u.w.l.[6] Zdaniem Sądu Najwyższego, w realiach rozpoznawanej sprawy nie zachodziła  jednakże sytuacja, o której mowa w art. 17 u.w.l., gdyż nie chodziło o dochodzenie przez usługodawców przysługujących im należności, lecz o rozliczenie z gestorem, który należności wobec owych świadczeniodawców uregulował. Co więcej, poczynione w sprawie ustalenia faktyczne nie pozwalały w żaden sposób na przyjęcie, by wolą właścicieli lokali było spełnienie zobowiązania Wspólnoty wobec Spółdzielni z tytułu prowadzenia przez nią spraw Wspólnoty bez zlecenia. Brak było zatem podstaw do rozważania - jak chciała tego skarżąca - możliwości lub konieczności zastosowania regulacji dotyczących możliwości spełnienia świadczenia pieniężnego przez osobę trzecią za dłużnika (m.in. art. 356 §1 k.c.), czy też zapłaty długu przez jednego ze współdłużników solidarnych (art. 366 k.c.).

Jak dalej przypomniał to Sąd Najwyższy, przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia nie umocowują jednocześnie prowadzącego sprawy do dokonywania czynności prawnych w imieniu osoby, której sprawy prowadzi, ani nie przyznają mu kompetencji do dokonywania czynności prawnych wchodzących w obręb prowadzonych przez niego spraw w imieniu własnym na rachunek tej osoby z bezpośrednim skutkiem dla niej. Regułą w zakresie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia jest zatem działanie prowadzącego te sprawy na rachunek osoby, której sprawy prowadzi, w charakterze zastępcy pośredniego - rozumiane jako występowanie we własnym imieniu z bezpośrednim skutkiem dla siebie, a nie dla osoby zastępowanej. Jednak w płaszczyźnie ekonomicznej, finalnie - gestor działa ze skutkiem na rzecz osoby, której sprawy prowadzi, a ostateczne rozliczenie następuje dopiero następczo, na podstawie osobnego stosunku prawnego łączącego zastępcę z zastępowanym[7].

Wobec tego, za niezasadny Sąd Najwyższy uznał zarzut naruszenia art. 754 k.c. Zgodnie z tym przepisem, kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków i odpowiedzialny jest za szkodę, chyba że wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego. Należało bowiem zwrócić uwagę, i powołany wyżej przepis wyznacza nieprzekraczalną granicę ingerowania w cudze sprawy, zaś zachowanie prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia i wbrew znanej woli osoby, której sprawę prowadzi, stanowi - co do zasady - czyn niedozwolony. Wyjątek w tym zakresie zachodzi, gdy wola osoby zainteresowanej sprzeciwia się m.in. zasadom współżycia społecznego, przy czym przepis ten znajduje zastosowanie również w sytuacji, w której gestor i osoba, której sprawa jest prowadzona pozostają podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą lub zawodową. Niewątpliwie w świetle przepisu art. 754 in fine k.c. winna być oceniana pod kątem sprzeciwiania się zasadom współżycia społecznego wola tej osoby, której sprawa jest bez jej zlecenia prowadzona, nie zaś zachowanie się osoby prowadzącej bez zlecenia cudzą sprawą[8]. Co więcej, ocena ta - jako odniesiona do zasad współżycia społecznego - musi zostać przeprowadzona każdorazowo z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku, z pominięciem tendencji do jakiejkolwiek sztywnej generalizacji. Stąd też, uznać należało, że prowadzenie wielu czynności w zakresie zarządzania nieruchomością pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przez prowadzącego sprawy tej wspólnoty bez zlecenia nie mogło ustać przed faktycznym przejęciem ich wykonywania przez wspólnotę[9]. Zgodność woli osoby, której sprawa jest prowadzona z zasadami współżycia społecznego powinna być więc oceniana przy uwzględnieniu powszechnie akceptowanych norm moralnych oraz norm postępowania w życiu społecznym, w tym uwzględniać godny ochrony interes osób trzecich oraz interes publiczny. Dokonana zatem przez Sąd Apelacyjny ocena zachowania Spółdzielni, która w okresie od marca do września 2010 r. podejmowała czynności związane z zabezpieczeniem bieżących potrzeb pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, nie budziła żadnych zastrzeżeń z tej perspektywy. Szczegółowo wskazano bowiem racje uzasadniające stanowisko, że ewentualny sprzeciw Wspólnoty w tym zakresie był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, które to racje w sposób tożsamy ocenił również Sąd Najwyższy. Zakres działań Spółdzielni nie wykraczał przy tym poza rzeczywiste i niezbędne potrzeby Wspólnoty, stąd też nie można było ich zakwalifikować jako działań, których uprawniony nie chciał i nie powinien chcieć w swojej konkretnej sytuacji. Prawidłowe było zatem ostatecznie zaakceptowane przez sąd odwoławczy stanowisko, że działania Spółdzielni były korzystne zarówno obiektywnie, jak i z subiektywnego punktu widzenia osoby zainteresowanej[10], zaś sprzeciw Wspólnoty ocenić należało jako sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Na marginesie jedynie Sąd Najwyższy zauważył, iż z uwagi na ustalenie nieistnienia uchwał Wspólnoty z marca 2010 r. istotne wątpliwości musiała również budzić prawna możliwość zgłoszenia sprzeciwu przez Wspólnotę w czasie działania gestora. W szczególności potwierdzenie w następnie podjętych uchwałach czynności osób, które weszły ostatecznie do nowego zarządu Wspólnoty, nie mogłoby zostać uznane za wywołujące skutek prawny w odniesieniu do okresu, w którym działał gestor.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Najwyższy orzekł jak na wstępie. Orzeczenie to jest prawomocne.

 

[1] sygn. akt I CSKP 12/21.

[2] t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: „u.s.m.”.

[3] t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „u.w.l.”.

[4] t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „k.c.”.

[5] por. art. 752 k.c.

[6] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.03.2012 r., sygn. akt V CSK 150/11.

[7] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08.11.2016 r., sygn. akt III CSK 368/15; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.04.2015 r., sygn. akt III CSK 272/14; postan. Sądu Najwyższego z dnia 18.05.2017 r., sygn. akt III CZP 12/17;

[8] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.05.1999 r., sygn. akt III CKN 239/98

[9] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.03.2004 r., sygn. akt II CK 71/03.

[10] por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30.05.1961 r., sygn. akt IV CR 648/60.

Przypisy