Sprzedaż miejsc postojowych

Proszę o podpowiedź, czy deweloper mógł dokonać sprzedaży przy tym samym udziale miejsca o większej powierzchni niż pozostałe, oraz czy mógł wyrazić zgodę na jego zabudowę.

Często w nowych budynkach kondygnacja podziemna zaprojektowana jest jako wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Pod względem prawnym zagwarantowanie miejsca postojowego polega na tym, że w budynku wyodrębnia się lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają go używać, i ustala się sposób korzystania z tego lokalu. W postanowieniu z dnia 19 maja 2004 roku sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy wskazał, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu, dlatego ta forma stosowana jest w większości przypadków.

Deweloper w pierwszym akcie notarialnym, w którym sprzedaje udział w lokalu garażowym, dokonuje wyodrębnienia tego lokalu jako samodzielnego lokalu i sprzedaje udział w tym garażu, pozostawiając sobie pozostały udział odpowiadający reszcie miejsc postojowych w lokalu. Np. jeśli deweloper wybudował garaż na 26 miejsc postojowych, to sprzedaje 1/26, pozostawiając sobie 25/26. W tym akcie notarialnym deweloper wraz z kupującym dokonują też podziału quoad usum, czyli określają zasady korzystania z lokalu, w tym w szczególności że kupujący będzie korzystał z określonego miejsca postojowego, najczęściej określonego na rzucie kondygnacji stanowiącej załącznik do tego aktu notarialnego. Ponadto w akcie notarialnym kupujący najczęściej udziela pełnomocnictw do dokonania w następnych aktach podziałów quoad usum w stosunku do następnych kupujących. W kolejnych aktach notarialnych sprzedaży udziału w lokalu garażowym te oświadczenia i pełnomocnictwa będą powielane. Zatem poza sytuacją jakiegoś słabo orientującego się w sytuacji dewelopera niekorzystającego z usług prawników sprzedaż lokali w budynku będzie tak skonstruowana, że deweloper będzie dysponował pełnomocnictwem od wszystkich właścicieli, którym dotychczas sprzedał udział w garażu, do samodzielnego określenia kolejnego miejsca postojowego, a zapewne także możliwości jego zabudowy.

Można dokonać analizy zasad określania miejsc postojowych w celu odpowie...