Ugoda z dłużnikiem

Czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające

W ramach zarządzania wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Nie znajdziemy jednak w przepisach definicji tych pojęć, gdyż granica między nimi jest bardzo płynna, a ponadto najczęściej zależy od okoliczności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczających jest istotne na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, ponieważ czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w formie przewidzianej prawem. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ustawy o własności lokali. Jednak zgodnie z poglądem utrwalonym orzecznictwem sądowym jest to katalog otwarty, o czym świadczy zwrot „w szczególności”. Istnieje zatem wiele czynności przekraczających zwykły zarząd, o których w tym przepisie nie znajdziemy wzmianki.

 

Obowiązek pokrycia kosztów zarządu

Właściciel lokalu zobowiązany jest do wnoszenia uchwalonych przez wspólnotę mieszkaniową zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w terminie ustawowym. W przypadku gdy właściciel nie płaci zaliczek, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a obowiązkiem zarządu wspólnoty jest dochodzenie zapłaty długu bez zbędnej zwłoki, co stanowi czynność zwykłego zarządu. Dochodzenie zaległości przed sądem zgodnie z orzecznictwem sądowym także jest uznawane za czynność zwykłego zarządu.

 

Ugoda może mieć różne formy

Przez pojęcie ugody rozumie się zawarcie pomiędzy zarządem (reprezentującym wierzyciela) a członkiem wspólnoty mieszkaniowej (dłużnikiem) porozumienia (umowa), na mocy którego wspólnota mieszkaniowa zobowiązuje się wstrzymać z dochodzeniem zapłaty całego długu na drodze sądowej, a dłużnik – spłacić zadłużenie na określonych między stronami zasadach i terminach, np. w określonych ratach w dłuższym okresie. Niejednokrotnie ugodzie takiej towarzyszą różnego rodzaju zabezpieczenia, dobierane najczęściej w zależności od wysokości długu, n...