Utrzymanie schronu

Schron poza nieruchomością wspólną

Jeżeli schron położony jest poza nieruchomością wspólną na terenie należącym do gminy, jak wynika z pytania, to jego utrzymanie należy do właściciela tego terenu, czyli gminy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych podstaw do utrzymywania takiej budowli położonej poza jej nieruchomością wspólną.

Schron na nieruchomości wspólnej

Problem pojawia się w sytuacji, gdy schron położony jest w budynku wspólnoty mieszkaniowej lub poza tym budynkiem, ale na terenie działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Zwróćmy bowiem uwagę, że we wspólnocie mieszkaniowej istnieją tylko dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólna i samodzielne lokale. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Za utrzymanie i remont nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a koszty te ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do wielkości udziałów związanych z ich lokalami w nieruchomości wspólnej. Za utrzymanie wyodrębnionych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi odpowiadają ich właściciele i tylko oni ponoszą koszty remontów. We wspólnocie mieszkaniowej nie ma innych nieruchomości. Jeżeli zatem schron nie został przewidziany do wyodrębnienia jako samodzielny lokal mieszkalny (patrz inwentaryzacja i udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami), jest częścią nieruchomości wspólnej tak samo jak, np. wózkownia. W piwnicach wielu budynków mieszkalnych powstałych w Polsce w latach 40. i 50. są pomieszczenia przystosowane do używania jako schrony na wypadek wojny (mają m.in. ciężkie drzwi ze zbrojonego betonu i niezależne od klatek schodowych wyjścia na zewnątrz). Jeżeli są elementem nieruchomości wspólnej, generują dla mieszkańców dodatkowe koszty związane z ich utrzymaniem. Niekiedy te pomieszczenia przeznacza się nieformalnie na dodatkowe piwnice, przechowalnie, suszarnie, miejsce na wózki lub rowery. Wówczas mieszkańcy mogą chociaż w ten sposób zrekompensować sobie konieczność utrzymywania takiego pomieszczenia.

Konieczność utrzymania schronu w należytym stanie

Gdy schron stanowi element nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do jego utrzymania w należytym stanie. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Brak możliwości zmiany przeznaczenia schronu

Wspólnota mieszkaniowa nie może też zmienić p...