Utrzymanie wspólnej drogi

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść stanowi o tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (służebność gruntowa). Do ustanowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego.

Z ustanowieniem służebności połączony powinien być też wpis służebności do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej, która polegać będzie na korzystaniu z miejsc parkingowych, placów zabaw, śmietnika i terenów zielonych umiejscowionych na sąsiedniej nieruchomości itd.

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Zauważ, że treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.

Zasady korzystania ze służebności

W przypadku, gdy Sąd lub strony w umowie nie ustanowiły zasad korzystania ze służebności, w grę wchodzą zasady ustalone w przepisach. Zgodnie z nimi zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania określa się, przy braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (Art. 289 Kodeksu cywilnego).

WAŻNE

W przedmiotowej sprawie, jeżeli służebność ustanowiono jako nieodpłatną, nie można za nią żądać wynagrodzenia. Jednak przy braku odmiennych postanowień w umowie ustanawiającej służebność, koszty utrzymania (remonty, konserwacja) urządzeń, które są potrzebne do wykonywania służebności, obciążają właścicieli nieruchomości uprawnionych z tytułu służebności, a zatem jeżeli droga służy właścicielom obu wspólnot mieszkaniowych, właściciele sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej uprawnieni z tytułu służebności są obowiązani do partycypowania w kosztach utrzymania drogi, a podstawę prawną takiego żądania stanowi Art. 289 Kodeksu cywilnego.

Wystąpienie do Sądu

Jeżeli pomiędzy wspólnotami dojdzie do porozumienia, strony powinny podpisać umowę w tej sprawie i określić w niej zasady ponoszenia kosztów. W przypadku jej braku wspólnota, na terenie której znajduje się droga, może wystąpić do Sądu, żądając zwrotu części uzasadnionych kosztów dotychczasowego utrzymania.

Zauważ jednak, że nie możesz żądać na przykład miesięcznego wynagrodzenia, ponieważ służebność została ustanowiona jako służebność nieodpłatna, możesz zaś żądać zwrotu części poniesionych nakładów i tylko na tę część drogi, której dotyczy służebność.

A zatem nie możesz na przykład żądać zwrotu nakładów na tę część wyremontowanej drogi, przez którą służebność nie przebiega. Możesz żądać też tylko zwrotu nakładów koniecznych do wykonywania służebności, więc Sąd może odrzucić lub ograniczyć wysokość roszczenia, jeżeli nie będziesz w stanie wykazać, że nakłady poniesione przez wspólnotę były konieczne do utrzymania drogi w stanie zdatnym do użytku.

UWAGA

Jeżeli treść służebności ogranicza się tylko do przejazdu (jak wskazałeś w pytaniu), a nie obejmuje też w treści przechodu (przejścia), to nie możesz żądać partycypacji w kosztach remontu chodnika.

Paweł Puch

prawnik

Podstawa prawna:

Art. 285–289 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zmianami).