Właściciel mniejszościowy

Przede wszystkim musisz rozróżnić sytuację właściciela mniejszościowego w małej wspólnocie mieszkaniowej i w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Jest to sytuacja diametralnie odmienna.

W małej wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem w języku potocznym takie wspólnoty nazywamy małymi wspólnotami mieszkaniowymi.

W małej wspólnocie mieszkaniowej każdy z właścicieli zarządza nieruchomością wspólną, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

A zatem w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej bez mniejszościowego właściciela nie można podjąć żadnej decyzji przekraczającej zwykły zarząd. Ponadto, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Także każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli w takich, gdzie liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem. Właściciele lokali są wówczas zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu lub powierzyć zarząd. A zatem inaczej niż w przypadku małych wspólnot to zarząd, a nie poszczególni właściciele, podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu.

Jednak do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Co do zasady w dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

We wspólnocie mieszkaniowej liczy się więc tylko, aby pod uchwalą podpi...