Właściciel mniejszościowy

Przede wszystkim musisz rozróżnić sytuację właściciela mniejszościowego w małej wspólnocie mieszkaniowej i w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Jest to sytuacja diametralnie odmienna.

W małej wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem w języku potocznym takie wspólnoty nazywamy małymi wspólnotami mieszkaniowymi.

W małej wspólnocie mieszkaniowej każdy z właścicieli zarządza nieruchomością wspólną, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

A zatem w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej bez mniejszościowego właściciela nie można podjąć żadnej decyzji przekraczającej zwykły zarząd. Ponadto, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Także każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli w takich, gdzie liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem. Właściciele lokali są wówczas zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu lub powierzyć zarząd. A zatem inaczej niż w przypadku małych wspólnot to zarząd, a nie poszczególni właściciele, podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu.

Jednak do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Co do zasady w dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

We wspólnocie mieszkaniowej liczy się więc tylko, aby pod uchwalą podpisała się większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli za uchwałą taka większość się opowie, uchwała zostanie podjęta. Jeżeli uchwała nie zyska poparcia takiej liczby właścicieli, to nie zostanie podjęta. Uchwały właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Ustawa o własności lokali przewiduje jednak, że w pewnych przypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos możemy mieć do czynienia m.in. gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żąda...