Wykonanie uchwały i jednomyślność

O podjętej uchwale powiadomiono wszystkich właścicieli i nikt jej nie zaskarżył w terminie 6 tygodni od daty jej podjęcia. Dwóch właścicieli nie zgadza się na jej realizację, argumentując, że uchwała taka powinna być przyjęta jednomyślnie, poza tym wniosek powinien złożyć właściciel mieszkania, a nie najemca. Czy zatem na najem i adaptację części nieruchomości wspólnej potrzebna jest jednomyślność wszystkich właścicieli? Czy nie będąc właścicielem lokalu, można wykupić od wspólnoty część nieruchomości wspólnej?

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. A zatem członkiem zarządu nie może być osoba prawna, nawet jeżeli jest właścicielem jednego z lokali we wspólnocie mieszkaniowej.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zwróć zatem uwagę, że przepisy ustawy o własności lokali w klarowny sposób określają, kto reprezentuje wspólnotę mieszkaniową. Nie są to właściciele lokali, a zarząd wspólnoty. Właściciele lokali nie mają możliwości reprezentowania dużej wspólnoty mieszkaniowej, chyba, że w ramach zarządu lub udzielonego pełnomocnictwa.

Inaczej będzie jednak w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, a więc takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, nie jest większa niż siedem. Wówczas wspólnota taka zarządzana jest nie na podstawie ustawy o własności lokali, lecz na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu i każdy z właścicieli może zarządzać nieruchomością wspólną.

Jednomyślność we wspólnocie mieszkaniowej

W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Robią więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do jej dokonania.

Zwróć uwagę, ze zgodnie z ustawą o własności uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Natomiast w małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Właściciele lokali odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.

Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

WAŻNE

Ustawa o własności lokali wprowadza zasadę pode...