Wypowiedzenie umowy bez uchwały

Jeżeli umowa o zarządzanie/administrowanie nieruchomością zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Może być też rozwiązana przed terminem, na jaki została zawarta. Umowa może przed terminem zostać rozwiązana z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnej przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem stron, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.

W praktyce bardzo często rodzą się spory, które sprowadzają się do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie czy administrowanie. Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo nie jest jednolite w tej materii. Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie, a w konsekwencji i rozwiązanie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 r., sygn. akt I ACa 384/2002 uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma więc prawo wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności ten zwykły zarząd przekraczających, nie mamy pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi do sądu. Zatem aby nie dawać argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna zawsze w tej materii wyrażać swoją wolę w uchwale.

Samo podjęcie uchwały nie załatwia jeszcze kwestii wypowiedzenia umowy, chyba że zarządca był obecny podczas podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową i uchwała została w jego obecności podjęta. W każdym innym przypadku do wypowiedzenia konieczne jest skuteczne jego doręczenie. Na składającego oświadczenie woli ustawodawca nakłada bowiem obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług Poczty Polskiej, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia w sądzie za pomocą pokwitowania nadania i odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być wysłane za potwierdzeniem odbioru i skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej (w zależności od tego, z jakim zarządcą mamy do czynienia). Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że m...