Zakaz dostępu do nieruchomości wspólnej

Chciałabym właścicielom lokali we wspólnocie mieszkaniowej, którzy zalegają z wpłatami zaliczek, zakazać korzystania z części wspólnych nieruchomości. Skoro właściciel uchyla się od ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, nie powinien z niej korzystać. Wyda się to niemożliwe do realizacji, ale w przypadku konkretnej wspólnoty jest fizycznie możliwe do wykonania, ponieważ dotyczy dłużników mieszkających na jednym piętrze, do mieszkań, których prowadzi korytarz będący częścią wspólną, ale zamykany na klucz. Możliwe jest również zablokowanie pilota do bramy wjazdowej i kodów wejścia do budynku. Czy z prawnego punktu widzenia wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę dotyczącą zakazu korzystania z części wspólnych w przypadku długotrwałego zalegania z wpłatami?

 

Takie rozwiązanie nie jest możliwe. Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Taki sam bezwzględnie obowiązujący zapis znajdziemy w przepisach dotyczących współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym. Jak tam czytamy, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

 

Sprzeczna z prawem uchwała właścicieli

Należy zwrócić uwagę, że w związku z powyższym uchwała wspólnoty mieszkaniowej ograniczająca czy zakazująca korzystania z nieruchomości wspólnej narusza przepisy prawa. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa naruszać przepisów prawa, a podstawową przesłanką do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez sąd jest właśnie jej niezgodność z przepisami prawa. Bez wątpienia uchwała taka zostanie przez sąd uchylona.

Zapędy wspólnot mieszkaniowych próbujących wprowadzić restrykcyjne rozwiązania względem swoich członków Sąd Najwyższy trafnie określił w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 601/08) jako praktyki z czasów PRL-u, które w demokratycznym państwie prawa nie mają racji bytu. Jeżeli jakąś sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, uchwała wspólnoty w nią wkraczać nie może. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielom dalej idących ograniczeń...