Zakładanie i zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

 

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak samo jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w częściach ułamkowych, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. System zaliczkowy jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną...