Zaliczki właścicieli lokali użytkowych a podatek dochodowy

Wspólnota mieszkaniowa prowadzi ewidencję księgową na podstawie przepisu art. 29 ustawy o własności lokali i rozlicza wpłaty na jej rzecz dokonywane przez członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego, a dochód uzyskiwany przez wspólnotę jest co do zasady objęty zakresem przedmiotowym i podmiotowym ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. To oznacza, że wspólnota może osiągnąć dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód ten przy spełnieniu określonych warunków podlega zwolnieniu z tego opodatkowania. O tym, czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego, decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W orzecznictwie i doktrynie trwa spór, co należy rozumieć przez gospodarkę mieszkaniową i czy mieszczą się w niej lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w jednym z wyroków (sygn. akt: I SA/Wr 190/12) uznał, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali, niezależnie od tego, czy wspólnota mieszkaniowa obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy także lokale użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu z podatku dochodowego, pod warunkiem że budynek jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Za istotny z rozważanego punktu widzenia należy więc uznać nie charakter lokali (mieszkalny czy użytkowy) wchodzących w skład nieruchomości, al...