Brak wyników

Administrowanie

18 kwietnia 2017

Zwołanie zebrania przez właścicieli

0 486
Mam pytanie dotyczące ważności uchwał podjętych na WZW, które zostało zwołane nie przez zarząd wspólnoty, ale przez jej członków, bez wiedzy zarządu. W jednej ze wspólnot doszło do sytuacji, w której grupa osób posiadających 1/10 udziałów domagała się przeprowadzenia głosowania uzupełniającego nad uchwałami podejmowanymi na wcześniejszym zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W tym celu na ręce administratora wspólnoty (ale nie członka zarządu) złożono stosowne zawiadomienie o ww. treści. Ponieważ w tym czasie zarząd wspólnoty sprawowała jedna osoba, która przez dłuższy czas przebywała poza granicami kraju (marynarz), administrator nie był w stanie przekazać treści ww. żądania. Nie czekając na powrót członka zarządu z rejsu, by mógł przeprowadzić uzupełniające głosowanie, zostało zwołane i przeprowadzone zebranie, bez powiadomienia członka zarządu, bez jego wiedzy o zorganizowanym zebraniu i pod jego nieobecność. Podjęto szereg uchwał, w tym o odwołaniu go z zarządu i powołaniu nowego składu, a także o wypowiedzeniu umowy administrowania dotychczasowemu administratorowi. Dla wyjaśnienia dodam, że dotąd nie przedstawiono ani członkowi zarządu, ani administratorowi żadnych zarzutów dotyczących pełnienia przez nich obowiązków. Było to typowe przejęcie zarządu przez grupę osób mających w tym własny interes. Czy w takiej sytuacji uchwały podjęte wbrew zasadom określonym w art. 31 ustawy o własności lokali, na tak zwołanym zebraniu, są ważne i prawomocne?

REKLAMA

 

Zbieranie głosów kompetencją zarządu

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie co najmniej tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Jak wynika z ustawy o własności lokali, prawo zwołania zebrania należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali zgodnie z ustawą o własności lokali, prawo do jego zwołania nabywa każdy z właścicieli lokali. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero, gdy wniosek pochodzi od właścicieli lokali reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali. Drugim ze sposób podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Również w tym przypadku ustawa o własności lokali wyraźnie wskazuje, że zbieranie głosów właścicieli lokali należy do wyłącznych kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Z trzecim sposobem podjęcia uchwały mamy do czynienia wówczas, gdy na zebraniu nie stawili się właściciele lokali dysponujący większością głosów. Ustawa o własności lokali dopuszcza, aby w celu podjęcia uchwał głosowanych na zebraniu, a które nie zostały na tym zebraniu podjęte ze względu na niską frekwencję wśród właścicieli lokali, można było głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów właścicieli, którzy na zebraniu nie byli obecni (do zbierania głosów). W związku z powyższym warto zwrócić uwagę, że zarówno zwołanie zebrania (poza jednym przypadkiem braku zwołania zebrania rocznego), jak i podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów należy do wyłącznych kompetencji zarządu. W ustawie o własności lokali nie przewidziano sytuacji, w której w przypadku niezrealizowania przez zarząd wspólnoty wniosku właścicieli o zwołanie zebraniawłaściciele lokali nabywali prawo zwołania zebrania lub podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli natomiast zarząd odmawia zwołania zebrania właścicieli, jest to...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy